“换锚”在即 未来房贷利率怎么走

□实习记者 仇兆燕 李林鸾

距离房贷市场利率正式“换锚”时间10月8日仅剩7个工作日，商业银行调整情况如何，备受关注。

各地利率切换稳步推进

据央行此前公告，今年10月8日，即国庆假期后第一天，是房贷重新定价基准的正式转换日。房贷利率“换锚”后，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

各地相关工作在稳步推进。据媒体报道，目前各地已有13个省（区、市）的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加点下限，其余地区将于月底前陆续公布。

具体来看，各地房贷利率呈现不同变化。北京已经明确首套房贷利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。若按8月20日5年期以上LPR计算，北京地区个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%，与改革前利率水平大体一致。

深圳地区的招商银行房贷利率已经挂钩LPR，首套房和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR加30个基点和60个基点。

国有大行在江苏南京地区房贷利率首套大约在LPR基础上加80个基点，二套房加105个基点。而上涨较快地区苏州首套房则至少加120个基点，二套房加150个基点。

未来房贷利率走势如何

目前，国内多数城市的首套房贷利率为基准利率上浮10%-20%，二套房是基准利率上浮20%-30%。房贷利率“换锚”后，未来房贷利率走势如何？

融360大数据研究院监测数据显示，2019年8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，二套房贷款平均利率为5.78%。和8月20日公布的5年期以上LPR报价4.85%比较，8月全国首套房和二套房贷款平均利率水平相当于在此基础上分别加了62个基点和93个基点，均远高于新政规定的利率下限。

“房贷利率有所上浮是正常现象，下跌反而不符合常理。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现在房地产市场政策层面基本上都以收紧为主，所以房贷利率会有所上浮，但幅度不会太大，这说明了房地产市场仍在坚持“房住不炒”政策。同时，没有大幅度上浮说明监管希望保持房贷市场比较平稳的状态。

国家金融与发展实验室特聘研究员、中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼也认为利率会温和变化。他表示，在利率有过打折的地区，未来一段时间，个人住房贷款利率有上行的可能性，但幅度不会太大。不同银行对个人住房贷款业务定位不一样，因此，房贷利率未来估计会有分化，大型商业银行房贷利率调整预计相对温和。

不过“换锚”后，房贷利率水平不再是一个固定值，因此，10月8日开始执行新政的房贷利率仍要看9月20日公布的新一期LPR是否调降。

未现商品房大规模销售

值得注意的是，截至目前，仍有部分城市的首套或二套平均房贷利率低于央行下限。融360大数据研究院监测的35个城市共533家银行分（支）行中，除了停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策，且都位于上海地区；116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。上述城市也出现了购房人赶房贷优惠末班车的情况。

虽然即将面对政策调整，但8月全国并没有出现商品房大规模销售的情况。交通银行金融研究中心发布的2019年8月房地产数据显示，对于调控政策收紧作用较大的大中城市，商品房销售未因此出现明显攀升。调控政策收紧作用较大的大中城市，7、8当月成交面积不仅环比逐月下降，同比也出现显著下滑。8月，30个大中城市中，一线、二线、三线代表城市商品房成交面积同比分别为-8.67%、-4.92%、-16.53%。