银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度建立防止楼市风险向金融领域传导
发布时间：2021-01-04 07:59:29 作者： 来源：中国银行保险报网
□实习记者 许予朋
2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
对此，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹告诉《中国银行保险报》：“这一制度体现了对金融、房地产两个市场防风险和稳市场的考虑。对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持‘房住不炒’的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导，有利于金融系统稳健发展。”
针对实际情况实施分档管理
所谓房地产贷款集中度管理，是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例，不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。
《通知》明确，人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档对房地产贷款集中度进行管理。对于地方中小银行、农合机构、村镇银行，当地监管部门可结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定房地产贷款集中度管理要求。
对于超出管理要求的银行机构，《通知》还设立了整改过渡期：2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。
此外，监管部门特别指出，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
调整将稳妥有序推进
业内人士普遍指出，“分类施策”是这项制度的最大亮点。
夏丹认为，差异化的处置方式主要体现在三方面：一是因类设限，对于不同类型的金融机构，分设五种组合的上限。并要求1个月内报送调整方案，按季持续跟踪执行。二是因地制宜，各地对于不同的区域情况，允许进一步给予差异化的集中度管理要求。三是循序渐进，对不同“超限”幅度的金融机构，设置了差异化的过渡期，调整压力大的还可以延长过渡期，确保平稳运行防止用力过猛，对金融机构影响渐进。
《通知》出台是否会对银行业金融机构结构调整带来挑战？对此，监管部门回应，目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务；对于超出管理要求的银行业金融机构，将确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。
中国民生银行首席研究员温彬认为，目前，我国房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29％左右，但部分银行机构占比过高、远超出平均水平。为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度，不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。
“从实际经验上看，大中型银行是我国房地产贷款的主力。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的额度总量不会有明显变化，可能大中小银行之间的结构会发生一定变化。”贝壳研究院首席分析师许小乐告诉《中国银行保险报》。
细化制度有利于银行自我约束
2020年下半年以来，房地产金融政策明显收紧，逐步建立完善的规范体系。有业内人士指出，银行房地产贷款此前已有总量控制的要求，本次政策进一步细化，和“三条红线”意图类似，意在通过“去杠杆”来降低和防范房地产金融风险。
人民银行数据显示，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，比上季末低0.3个百分点，连续26个月回落；2020年前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8个百分点。
许小乐认为，此次央行出台的新规，是从资金供给端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产和金融与实体经济平衡发展。
公开透明的制度也有利于实现规则引导，促进商业银行形成自我约束的内在机制。根据国盛证券研究所对各家银行“涉房贷”占比的数据整理，目前在第一档中，建设银行和中国银行“过线”，需要压降1.7%和10%；第二档中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出，分别需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%；第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行分别需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。
□实习记者 许予朋
2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
对此，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹告诉《中国银行保险报》：“这一制度体现了对金融、房地产两个市场防风险和稳市场的考虑。对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持‘房住不炒’的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导，有利于金融系统稳健发展。”
针对实际情况实施分档管理
所谓房地产贷款集中度管理，是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例，不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。
《通知》明确，人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档对房地产贷款集中度进行管理。对于地方中小银行、农合机构、村镇银行，当地监管部门可结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定房地产贷款集中度管理要求。
对于超出管理要求的银行机构，《通知》还设立了整改过渡期：2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。
此外，监管部门特别指出，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
调整将稳妥有序推进
业内人士普遍指出，“分类施策”是这项制度的最大亮点。
夏丹认为，差异化的处置方式主要体现在三方面：一是因类设限，对于不同类型的金融机构，分设五种组合的上限。并要求1个月内报送调整方案，按季持续跟踪执行。二是因地制宜，各地对于不同的区域情况，允许进一步给予差异化的集中度管理要求。三是循序渐进，对不同“超限”幅度的金融机构，设置了差异化的过渡期，调整压力大的还可以延长过渡期，确保平稳运行防止用力过猛，对金融机构影响渐进。
《通知》出台是否会对银行业金融机构结构调整带来挑战？对此，监管部门回应，目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务；对于超出管理要求的银行业金融机构，将确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。
中国民生银行首席研究员温彬认为，目前，我国房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29％左右，但部分银行机构占比过高、远超出平均水平。为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度，不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。
“从实际经验上看，大中型银行是我国房地产贷款的主力。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的额度总量不会有明显变化，可能大中小银行之间的结构会发生一定变化。”贝壳研究院首席分析师许小乐告诉《中国银行保险报》。
细化制度有利于银行自我约束
2020年下半年以来，房地产金融政策明显收紧，逐步建立完善的规范体系。有业内人士指出，银行房地产贷款此前已有总量控制的要求，本次政策进一步细化，和“三条红线”意图类似，意在通过“去杠杆”来降低和防范房地产金融风险。
人民银行数据显示，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，比上季末低0.3个百分点，连续26个月回落；2020年前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8个百分点。
许小乐认为，此次央行出台的新规，是从资金供给端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产和金融与实体经济平衡发展。
公开透明的制度也有利于实现规则引导，促进商业银行形成自我约束的内在机制。根据国盛证券研究所对各家银行“涉房贷”占比的数据整理，目前在第一档中，建设银行和中国银行“过线”，需要压降1.7%和10%；第二档中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出，分别需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%；第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行分别需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。
